Перспективы развития розничной торговли в Подмосковье

© Кира и Рубен Канаян

Кира и Рубен Канаян о перспективах развития розничной торговли в Подмосковье.

При планировании расширения сети магазинов, новых форматов магазинов и торговых центров, при создании проектов развития земельных участков необходимо учитывать возможные сценарии в масштабе городов и территорий. В этой статье мы хотели бы поделиться своим мнением на перспективы развития торговой, жилой и офисной недвижимости в Подмосковье. На столицу ориентировались всегда, и многие процессы, которые происходят сегодня в Москве и Подмосковье, в той или иной степени характерны и для других городов-«миллионников» России. Эти процессы могут оказать серьезное влияние на развитие форматов магазинов и торговых центров, а также на выбор места расположения для новых торговых точек.

Пожалуй, уже можно говорить о том, что столицу ожидает второе в этом 10-летии перераспределение мест совершения покупок и изменение потоков покупателей в масштабе города. К середине 2000-х годов окончательно произошло изменение роли центра города, и основная покупательская активность и крупные торговые объекты получили развитие на окраинах Москвы и на МКАД. Сегодня процесс идет дальше – к границам ЦКАД, которое раньше называлось «малое бетонное кольцо» (в просторечии - «бетонка») и связывало населенные пункты и магистрали в радиусе около 30 км от Московской Кольцевой автодороги. Некоторые ошибки, допущенные в столице, заставляют обратить внимание на новые территории, поэтому существует ряд предпосылок для развития объектов жилой, торговой, офисной и других видов недвижимости именно в Подмосковье.

Транспортный коллапс

Перед новогодними праздниками столичная ГИБДД обратилась к покупателям-автомобилистам с рекомендацией поехать за покупками в Подмосковье. Эх, жаль, надо было прислушаться – пробки практически на всех магистралях столицы превысили границу терпения, и с каждым днем становится все более очевидным, что методы, предлагаемые городскими властями для исправления транспортной ситуации, проблемы полностью не решат. Невозможно же вернуться на годы и десятилетия назад, когда хронически игнорировалась необходимость строительства автостоянок, и основные объекты коммерческой недвижимости концентрировались в центре города. Понимание роли автомобиля в современном городе в России до сих пор запаздывает, а заниженные нормы парковок торговых, офисных центров вызывают недоумение у специалистов и негодование у покупателей. На Западе вопросам снабжения торговых объектов в центре города и потокам автомобилей начали уделять серьезное внимание еще в 30-е годы прошлого века. Например, в проекте реконструкции Берлина архитектора Альберта Шпеера были предусмотрены масштабные подземные парковки и подземная загрузка товаров. В СССР, после Великой Отечественной войны в Москве была сделана попытка приблизиться к реальным требованиям «автомобилизации» по гаражам, стоянкам и ширине основных магистралей (учет возможности расширения). Однако, начиная со времен Никиты Сергеевича Хрущёва, известного борца с личными автомобилями, на попытках оснащения жилья, торговли и развлечений современными стоянками был поставлен жирный крест. Личные автомобили предлагалось заменить усиленным развитием общественного транспорта и такси. Не сбылось… По неофициальным оценкам прирост количества автомобилей в 2006-2007 годах достиг 180 000 – 200 000 автомобилей в год. А согласно официальным сообщениям, в 2007 году прирост автомобильного транспорта в Москве составил 150 000 автомобилей, и введено в эксплуатацию около 120 000 машиномест в гаражах и на стоянках. Даже если официальные данные соответствуют действительности (наверняка многие читатели-москвичи подумали: «И где же они, эти машиноместа?»), цифры явно говорят о том, что ситуация с доступностью в ближайшее время может катастрофически ухудшиться. Это неудивительно. Автомобиль, припаркованный вдоль тротуара, уменьшает пропускную способность улицы на 800 машин в час, а при парковке под углом или перпендикулярно к тротуару эта цифра значительно возрастает. Слышали даже такую оценку, что суммарная длина автомобилей в городе скоро превысит длину имеющихся тротуаров – где же тогда ставить машины работникам офисов и жильцам домов?

Частичное решение проблемы доступности в Москве (только частичное-!) – это строительство новых развязок и автомагистралей, а также перехватывающих автостоянок. Но эти объекты не решат проблемы маятниковых потоков. Одна из главных причин столь серьезной транспортной ситуации в Москве – градостроительное деление на функциональные зоны, концентрация деловой жизни в центре при создании мощных удаленных «спальных» районов. Ежедневно в центр рвутся сотни тысяч автомобилей, и метро, электрички, автобусы переполнены жителями пригородов и спальных районов. На дорогу многие работники ежедневно тратят от 3 до 5 часов, что не может не сказаться на производительности труда и на лояльности. Есть очень серьезные опасения, что одно из самых надежных сегодня средств транспорта – метрополитен – не справится с возрастающей нагрузкой. В градостроительных планах развития Москвы и Подмосковья 80-х годов присутствовало продолжение веток метро в города ближайшего Подмосковья. Сегодня об этом уже не говорят: при таком количестве населения, скорее всего, придется искать новые средства транспорта и новые технологии.

Из-за транспортных проблем  происходит постоянная локализация, сужение торговых зон крупных торговых объектов. Еще одна тенденция последнего времени: высокие показатели транзитного автомобильного потока мимо объекта вовсе не означают, что этот трафик удастся успешно перехватить. Набирают силу магазины «у дома», и потребителям нужны будут очень серьезные преимущества, чтобы отправиться в далеко расположенный магазин или торговый центр.

Шанхай
Шанхай
Фото 1.
Шанхай
Шанхай
Фото 2.
Пекин
Пекин
Фото 3.

Похожая ситуация наблюдается и во второй столице – Санкт-Петербурге, а также, в меньших масштабах, в других крупных городах. Образование пробок усиливает радиально-лучевая градостроительная схема, которая была использована в планировке ряда современных городов России. А, например, в США в свое время предпочли решетчатую планировку, когда улицы параллельны друг другу, и можно выбрать маршруты объезда. Градостроительный подход к решению проблемы демонстрируют и крупнейшие города Китая: административная столица Пекин и экономическая столица – Шанхай, и Москва по сравнению с ними очень проигрывает. Три транспортных кольца в Москве по сравнению с 6-ю в Пекине… Справедливости ради отметим, что территории китайских столиц намного превышают площадь Москвы (площадь Пекина – 17 000 кв.км, Шанхая – около 10 000 кв.км), а на больших площадях решать проблему комплексного развития территории проще, чем в условиях острого дефицита земельных ресурсов. Но основное отличие заключается в том, что в китайских мегаполисах ставится задача свести к минимуму маятниковые потоки. Очень многие жилые массивы строятся сразу вместе с офисными центрами и торгово-развлекательными центрами, с развитой сферой услуг и объектами социальной направленности (современными спортивными и оздоровительными комплексами, образовательными, медицинскими учреждениями). Близость жилых районов к местам приложения труда является одним из факторов, положенных в основу развития новых территорий, и такое сбалансированное развитие ослабляет маятниковые потоки. Представить страшно, что было бы, если бы многочисленные жители Пекина или Шанхая пересели с велосипедов на малолитражки… Вместе с развитием транспортной инфраструктуры властями сдерживаются темпы автомобилизации населения. Так, в Шанхае действует аукцион по продаже автомобильных номеров, дающих право на езду по улицам города, а полученные от торгов средства направляются на развитие дорог, и устраняется возможность коррупции дорожной полиции в распределении номеров.

Рынок недвижимости – «все хорошо, прекрасная маркиза»?...

Вспомним рекламные кампании по жилой недвижимости последних лет.  Очередной подъём цен на квартиры, плакаты с альпинисткой, взбирающейся на скалу по канату, и надпись «Ещё выше». Даже новогодняя рекламная кампания «Новый Год по-взрослому» с перечёркнутым дедом-морозом была циничной и вызывающей: сказки и мечты о доступном жилье кончились. Цены взлетели на недосягаемую для большинства потенциальных покупателей жилья высоту, и массовый спрос, подкрепленный накопленными денежными средствами и возможностью кредитования, натолкнулся на непреодолимое препятствие. Одновременно с этим потенциальным покупателям жилья стали приходить в голову всякие «вредные» мысли: а есть ли, за что платить? Нередко дома, которые позиционируются как элитное жильё, стоят в плотном окружении «хрущоб», панельных брежневок. Или откровенно напротив вьетнамской общаги, хозяйственного двора рынка… Иногда точечная застройка напоминает неуклюжую попытку коммунистов 1920-х годов решить жилищную проблему методом уплотнения в уже имеющейся жилой недвижимости.  Негативные моменты точечной застройки в Москве известны всем: точечная застройка ухудшает экологическую ситуацию, снижается качество проживания в уже имеющихся домах (инсоляция, проветриваемость и связанное с этим загрязнение воздушного бассейна города).

Увеличивается нагрузка на имеющуюся инфраструктуру, не рассчитанную на многоэтажные комплексы - дороги, тепловые, газовые и электрические сети. Уплотнение поглотило почти все свободные участки и резервные территории в центральной части Москвы, и именно поэтому практически отсутствуют участки, где можно было бы организовать офисные или перехватывающие парковки, как в крупных городах США. Возможности использования подземного пространства в городе Москве очень ограничены из-за наличия сооружений метрополитена, огромного количества подземных коммуникаций, линий правительственной связи. Особенно это касается центра города. Даже в элитных домах количество парковочных мест для жителей бывает недостаточным, не говоря уже об офисных комплексах.

Спрос – понятие рыночное. Несмотря на то, в течение последнего года ситуация на московском рынке жилой недвижимости комментировалась как отложенный спрос, многие специалисты прекрасно осознавали проблему. Небольшой ручеек прорвавшегося из Москвы спроса в 2007 году превратился в весьма полноводную речку: москвичи устремились в ближайшее Подмосковье, на коттеджно-дачные просторы и в не очень шикарные, но зато доступные многоэтажки.

Некоторые схожие черты имеет и ситуация с торговой и офисной недвижимостью. Арендная ставка в Москве далеко не всегда соответствует качеству предлагаемых площадей: удобству и приспособленности помещений для конкретной деятельности, условиям расположения и трафика, рекламной поддержки со стороны арендодателя и т.п. Уже сейчас во многих городах России наблюдается значительная доля арендной составляющей в расходах. Это ведет к повышению цен на товары и услуги без соответствующего повышения качества. Столичные покупатели пока согласны платить такие цены, ведь уровень дохода в Москве гораздо выше, чем в российских городах-миллионниках, к тому же в Москве как в столице совершаются многие покупки дорогих товаров покупателями из других городов и других стран. Поэтому в Москве и Санкт-Петербурге в краткосрочной перспективе не предвидится проблемы ни с арендаторами, ни с покупателями. Но в других городах уровень дохода покупателей может не позволить «переплачивать за проблемы магазина» - за высокую арендную ставку в торговых центрах. Такой уровень арендных ставок заставляет предпринимателей изыскивать возможности для повышения рентабельности своего бизнеса. В первую очередь, это развитие мелких форматов и внемагазинных форм торговли, которые не требуют присутствия на дорогих площадях. Форматы «у дома» имеют очень хорошие перспективы в продовольственной и непродовольственной сфере, и многие федеральные и местные операторы в ближайшее время будут развивать именно эти форматы. Уже сейчас некоторые владельцы сетей задумываются о концепции и критериях выбора места для открытия новых магазинов. Иногда получается, что площадки в торговых центрах из-за высокой арендной ставки приносят меньший доход по сравнению с местами, хуже расположенными, но не такими дорогими. Очень остро встает вопрос ассортимента: как обеспечить необходимую отдачу с площади, да еще и при росте конкуренции? Выплывать приходится в одиночку. Пока еще рано говорить о конкуренции торговых центров и борьбе за арендаторов, но при сохранении столь высокого уровня арендной ставки она неминуема. Торговые центры с неудачной концепцией и планировкой будут вынуждены снижать ставку и свой уровень («опускаться» до дисконт-центров, менять целевое назначение части помещений – с торговых на офисные, складские или производственные), как уже происходило на Западе и даже в странах Балтии.

Существующий на рынке офисных площадей спрос также удовлетворяется далеко не полностью. Чего хотели бы многие руководители компаний, которые задумываются о расширении площадей? Правильно, помещения в собственность, в аренду площади от 50 до 200 кв.м, и в каждом случае удобные условия для работников и клиентов. Когда не надо бросать машину, где нашлось свободное место, и где ее может забрать эвакуатор, и 20 минут добираться пешком до места приложения труда (как Масяня в известном питерском сериале: «Уехала дальше, чем была…»). Престижное центральное место оказывается слишком неудобным, поэтому неудивительно, что в последнее время некоторые компании (в том числе, крупные и известные) переносят офисы дальше от Садового и 3-го Транспортного кольца. Получают распространение также бэк-офисы на окраине и в Подмосковье, где дешевле строительство и аренда, и можно получить за те же деньги гораздо большие и комфортные помещения. Стоимость рабочей силы тоже оказывается ниже. Такое перераспределение рабочих мест неизменно приведет и к перераспределению зон досуга в среднесрочной перспективе – позиции районов и подмосковных городов будут усиливаться, а посещаемость центра снижаться.

Москва – 2020…
Ресурсы территорий для строительства объектов недвижимости

Существует несколько прогнозов специалистов относительно развития Москвы. Участились разговоры по поводу территориального слияния Москвы и области, и некоторые точки зрения внушают откровенный пессимизм: в Москве может повториться сценарий Мехико, гигантские масштабы неконтролируемой и разнородной по функциям и позиционированию застройки. Есть и футуристические проекты создания гигантского мегаполиса «Москва – Санкт-Петербург»… В этом мегаполисе будут существовать островки благополучия в виде крупных и благоустроенных атриумных офисно-торговых и торгово-развлекательных зданий, со своим микроклиматом и системой очистки воздуха и воды. А в исторической части городов сохранятся и участки стрит-ритейла, самым тесным образом увязанные со зданиями атриумного и пассажного типов. При таком прогнозе развития практически вся розничная торговля России будет сконцентрирована вокруг Москвы и Санкт-Петербурга. Ключевой момент в этом футуристическом проекте: Москва будущего представляется как город не для всех потребителей, а, в основном, для успешных и богатых.

Сейчас процесс развития Москвы как мегаполиса идет с привлечением большого количества мигрантов из России и зарубежья. Розничная торговля развивается в различных форматах, включая торговлю и услуги для представителей национальных диаспор. Но демократичные магазины не так распространены, как например, в Санкт-Петербурге. Идеи столицы для тех, кто ее достоин, были очень популярны в первой половине 1990-х годов, но до сегодняшнего дня они сохраняют свою живучесть. Этот вариант развития предусматривает вынесение нежелательных для города производств и выдавливание на территорию области малоимущих москвичей. Например, расселение очередников в многоэтажные дома ближайшего Подмосковья – такие примеры в последние годы были. В этом случае город намеревается избавиться от своих «проблем», перенеся часть из них в область, а область может превратиться в огромные спальные районы и промзону. Для Москвы есть определенная привлекательность: в городе появятся массивы освобожденной от «хрущоб» и «брежневок» земли, на которых можно будет создать комфортабельные жилые комплексы, в Москве останется наиболее состоятельное население, и такие же богатые или хорошо обеспеченные люди будут привлечены из регионов и зарубежья. «Ценовые» магазины при этом могут быть вынесены на окраины, чтобы не подрывать высокие цены в городе. Отметим, что сдерживающим фактором для осуществления этого сценария развития является опасность социальных волнений в столице.

Вернемся к сегодняшнему дню. В Москве есть определенные ограничения по ресурсам территории для строительства новых жилых кварталов и объектов торговой недвижимости. Около 5 лет назад в столице было заявлено о проекте под названием «Новое кольцо Москвы», который предусматривает строительство свыше 60 многофункциональных комплексов высокой этажности, с привязкой к 3-му Транспортному кольцу. Первоначально сомнения относительно этого проекта были у архитекторов и инвесторов, а осенью 2007 года  эти сомнения начали разделять и официальные власти. Основной недостаток этого проекта (помимо транспорта и доступности) – это коммерческая сторона строительства высотных зданий. Известно, что состояние грунтов во многих районах Москвы таково, что при очень высокой этажности происходит непропорционально большое удорожание фундаментных работ, и многие расчеты окупаемости «не нравятся» инвесторам. Более привлекательными являются не многофункциональные комплексы-небоскребы, а жилые комплексы привычной этажности, то есть развитие не в высоту, а в ширину. Для этого нужны участки. Огромный резерв представляют территории, которые сегодня заняты промышленными объектами, но здесь девелоперы постоянно сталкиваются с юридическими проблемами, которые порой решить непросто. Это также говорит в пользу развития жилых кварталов в Подмосковье, где есть большие земельные ресурсы, и совершенствуется инфраструктура.

Где «ловить» покупателей

В последнее время всё чаще можно услышать прогнозы о переходе к «одноэтажной» или «малоэтажной» России. Ведь в мировой истории бегство горожан (в мирное время) из крупных городов вовсе не такое уж редкое явление. Достаточно вспомнить бегство богатых римлян и их окружения из крупнейших городов Римской империи - на природу, в шикарные вилы. Сами же города заполнялись приезжими гастарбайтерами и торговцами из-за пределов Римской империи – варварских стран и регионов того времени: Скандинавии, северной и восточной Германии, Аравии, Африки. Эта же тенденция просматривается в наши дни и во многих городах западной Европы. Вспомним популярную шутку: «Париж – это город, в котором жили французы». Тенденция бегства из крупных городов на природу характерна для цивилизаций доколумбовой Америки. Характерным был почти полный исход жителей - и бедных, и богатых – из проблемных городов, с последующим переходом к сельскому хозяйству и охоте.

Мечта о собственном жилье и в Москве начала принимать вполне определенные очертания: уютные дома, утопающие в зелени, свежий воздух, клумбы, грядки или разгуливающие по участку довольные питомцы – кому что больше по душе. Возможно, сыграли роль и эмоции: вместо города с равнодушными и незнакомыми соседями, улицами со спешащими прохожими без лиц есть шанс поселиться в уютном местечке, где все знают друг друга, и куда не заходят чужие. Недаром многие жители закрытых с советских времен поселков и городов-наукоградов с 90-х годов жалеют об открытии границ... В Подмосковье начался бум индивидуального строительства. Строят москвичи, которые могут себе это позволить, строят состоятельные люди из регионов. За строительный сезон 2007 года стоимость бетона возросла более, чем на 60%. Безусловно, это касается тех москвичей, которые уже владеют землёй в окрестностях Москвы, ведь при строительстве малоэтажного дома в Подмосковье именно стоимость земли составляет основную статью затрат. На сегодняшний день москвичу, имеющему землю в ближнем Подмосковье, легче построить трёхэтажный коттедж с гаражом, соответствующий по планировке и конструктивным решениям жилой недвижимости классу «люкс», чем приобрести трёшку эконом-класса в рядовом московском спальнике. Пока переселение представителей класса «средний плюс» и состоятельных москвичей в пригороды еще не массовое. Оно носит сезонный характер – не все достроили, некоторые только начали… Но торговля и сфера услуг подмосковных городов уже начинает расцветать, благодаря мощному потоку обитателей коттеджей вместе со всем домохозяйством. В статистике рост летнего населения в пригородах пока не учитывается, но по неофициальным данным, наблюдениям и статистике продаж в розничной сети, за последние 2 года летнее население в Подмосковье увеличилось до 30% по сравнению с 2005 годом.

Это состоятельное и очень желательное население для торговцев Подмосковья пока вынуждено разрываться между городом и загородным домом. Но большинство людей, имеющих зимние дома в Подмосковье, а также многие жители пригородов вынуждены работать в столице.  Именно вынуждены - если бы представилась возможность, многие бы выбрали работу по специальности ближе к дому. И это в итоге было бы выгодно, если учесть издержки на транспорт, реальные потери рабочего времени, связанные с плохим самочувствием (не говоря о стрессе, люди, длительное время находящиеся в общественном транспорте, больше подвергаются опасности инфекционных заболеваний). Поэтому уже можно говорить о значительном скрытом спросе на места приложения труда и на офисные, производственные, складские комплексы и технопарки в Подмосковье.

Другим фактором, мешающим закреплению москвичей в Подмосковье, является более низкий по сравнению с Москвой уровень образовательных заведений. Часть убежденных «коттеджников» возит детей в школы по дороге на работу, нередко выбирают школы расположенные ближе к МКАД. Предложение домов в коттеджных поселках довольно обширное, но существует три серьезных ограничения для их развития. Первое – это отсутствие торговой и социальной инфраструктуры в поселках эконом-класса, второе – невысокое качество проектов и строительных работ. О третьем ограничении знают далеко не все потенциальные покупатели: за обслуживание во многих поселках ежемесячно приходится выкладывать весьма серьезную сумму (а если еще и кредит выплачивать…).

Итак, проблемы с транспортом и участками для строительства, ситуация с ценовой политикой на рынке недвижимости в Москве создают благоприятные возможности для развития жилой, торговой, торгово-офисной и торгово-гостиничной недвижимости в Подмосковье. Наличие свободных участков земли в Подмосковье и более низкая, нежели в Москве, цена на землю при наличии аэропортов, железнодорожных линий и автомагистралей создают уникальные возможности для развития этой территории. Каких же изменений можно ожидать на рынке розничной торговли?

Направления развития торговой и
офисной недвижимости в Подмосковье

Можно выделить несколько направлений ожидаемого развития форматов:

  • Насыщение небольшими форматами (магазины «у дома» различной специализации, микрорайонные и районные торговые центры) и развитие инфраструктуры в многофункциональных комплексах Подмосковья. При этом, необходимо учитывать два вида целевых групп покупателей: жителей «одноэтажного» Подмосковья и многоэтажных жилых кварталов. Желаемый образ жизни обитателя коттеджа – утром отвести детей в детский сад или школу, расположенную неподалеку, день проводить на работе, а вечером совершать необходимые покупки и пользоваться услугами. Новые школьные учреждения могут быть организованы таким образом, что занятия в них будут проходить до конца рабочего дня. В инфраструктуре должны присутствовать различные виды развлечений и досуга, которыми могут воспользоваться и родители, и дети. Для того, чтобы семьям, проживающим в коттеджах, можно было вести такой образ жизни, необходимо повышение класса образовательных заведений для дошкольников и школьников. В перспективе в Подмосковье могут быть организованы филиалы престижных и перспективных учреждений творческого развития, а также ВУЗов – тем более, что многие из них сейчас сталкиваются с нехваткой площадей в Москве. Другая группа потребителей – семьи в многоэтажках, уже проживающие в Подмосковье, или москвичи-мигранты, привлеченные выгодным предложением жилья поблизости от Москвы. Особенно если подмосковные жители начнут работать недалеко от дома, существенно увеличится их время и траты на местный общепит, развлечения и услуги косметических и оздоровительных заведений.

Для этих двух целевых групп необходимо присутствие в населенных пунктах Подмосковья товаров и услуг частого и регулярного спроса, которым будет обеспечен стабильный сбыт. Несмотря на присутствие в зоне охвата состоятельных покупателей, товары и услуги эффективнее ориентировать на массовый сегмент. Ряд проведенных исследований говорит о том, что до 80% товаров частого спроса, которые потребляют состоятельные домохозяйства, покупается в гипермаркетах, даже дискаунтерах и на рынках. Сами хозяева посещают супермаркеты «средний +» и деликатесные магазины, но помимо хозяев в семье есть многочисленный штат родственников и прислуги... Также покупателям из небольших городов Подмосковья до сих пор кажется, что в Москве все моднее и лучше, а в их родном городке просто не может быть хороших товаров выше среднего ценового сегмента. Были случаи, когда марки одежды, обуви, спортивных товаров среднего ценового сегмента и «средний+» плохо продавались в Подмосковье из-за того, что покупатели считали – «настоящими» в их провинции товары быть просто не могут.

  • Создание крупных торговых объектов, рассчитанных на автомобильную доступность. В первую очередь, речь идет о крупных супермаркетах (формат супер-стор) и гипермаркетах. С открытием в подмосковном Щелково гипермаркета «Гиперглобус» можно было наблюдать частичный перенос спроса из крупных объектов в городе и на МКАД. Да, удобно совершать покупки в магазине, расположенным справа от утреннего субботнего потока в область, на радиальных магистралях Москвы. Но чем ближе к месту летнего проживания – тем может оказаться удобнее. При невысокой плотности населения очень хорошая автомобильная доступность подмосковных торговых объектов может сыграть решающую роль. Стоит дополнительно учесть,  что с ростом доходов покупателей, растущей автомобилизацией и развитием строительных технологий увеличивается количество дачников, которые посещают дачные поселки зимой: проводят там выходные и каникулы. Можно оценить количество «зимних дачников» в 10% от владельцев участков и дач.

Еще одним аргументом в пользу открытия гипермаркетов в Московской области является изменение состава потенциальных покупателей, увеличение доли людей со средним и высоким доходом (конечно, если область будет заинтересована в привлечении состоятельных жителей и приложит усилия для этого). Но можно с уверенностью сказать, что московской торговле не грозит полный уход состоятельных покупателей в Подмосковье до тех пор, пока Москва будет столицей России. Столичная функция благотворно сказывается на розничной торговле практически в любой стране. Это и многочисленная армия чиновников, и людей, обслуживающих функционирование органов власти, и многочисленные командированные, представители иностранных государств и международных компаний, а также регионов. В ХХ веке в Российской империи и СССР было пять городов, осуществлявших в разное время столичные функции. Кроме Санкт-Петербурга и Москвы столичную функцию принимал Ростов-на-Дону (столица Юга России при генерале Деникине), Омск (столица верховного правителя России белого адмирала Колчака), временная столица СССР – г. Куйбышев (Самара). Несмотря на то, каждая из временных столиц провела в этой роли не более трёх лет, население каждого из этих городов в тот период выросло в десятки раз, и торговля развивалась необычайно бурно.

  • Развитие нового типа торгово-развлекательных комплексов, сочетающих торговлю, досуг и оздоровительные и спортивные заведения. В США автомобилизация страны сделала возможным массовое переселение среднего класса в пригороды и развитие магазинов крупных форматов на «зеленой лужайке». Крупные торговые и торгово-развлекательные центры регионального значения в США в ХХ веке привязывались не к центру городов, а к крупным автострадам и аэропортам. Этот американский опыт оказался очень успешным и лёг в основу новейших торгово- развлекательных мега-комплексов мирового значения. С развитием рынка развлечений в перспективе есть возможности предложить нечто уникальное. Например, именно в этом направлении ведется серьезная работа в ОАЭ и мегаполисах Азии, где торговые центры рассчитаны на привлечение посетителей из других стран. Развиваются такие форматы как исторические, познавательно-развлекательные ТЦ (Retail-Entertainment-Historic). В Бразилии создаются торгово-парковые центры, пока, правда, как эксперимент. Подобные проекты требуют очень значительных территорий. И такими земельными ресурсами обладает Московская область.

Сейчас досугово-оздоровительные объекты в Подмосковье набирают популярность, но пока они развивались на базе домов и баз отдыха, санаториев и пансионатов. В будущем вполне возможно создание на территориях, прилегающих к подмосковным гипемаркетам и торговым центрам, комплексов для сезонных видов отдыха: например, для конного спорта, катания на коньках и лыжах, игр на открытом воздухе. И не только. Например, в США есть «развлекательные деревни», куда семья может отправиться на целый день и насладиться историческим аттракционом, своеобразной машиной времени. В Вильямсбурге посетители гуляют в среде 17 века, посещают дома, магазины, церковные службы того времени. Нарушители порядка вполне могут оказаться в тюрьме, а потом отправиться на виселицу на городской площади – и все в рамках входного билета. Аналогичным образом организованы развлечения в поселках золотоискателей, деревнях рыбаков и других парках формата «Retail-Entertainment-Historic». У нас тоже наблюдается постепенно растущий интерес к истории, даже к недавней и вызывающей разные отношения: увеличивается число слушателей «Радио Ретро», платного канала «НТВ-Ностальгия», где можно в 21.00 посмотреть программу «Время»… Вполне возможно, что многозальных кинотеатров, боулинга и аттракционов скоро окажется мало для потребителей.

  • Активизация офисной, производственной и гостиничной функции в Подмосковье. Развитие технологий связи и Интернет предоставляют очень благоприятные возможности для разделения клиентских фронт- и бэк-офиса. Поэтому можно предположить, что всё больше компаний будет перемещаться ближе к МКАД и в пригороды: включая те фирмы, которые оставят в Москве только представительские, «пафосные» фронт-офисы и разместят растущий штат «обеспечения» в просторных помещениях с видами на поля и березки. Во время СССР в области существовали также «островки передовой науки», а сейчас возможно развитие технопарков – территорий для реализации инновационных проектов, разработки новых технологий и размещения наукоемких производств. Уже заявлено или реализуется более 15 проектов (некоторые очень масштабные) строительства технопарков в Подмосковье, и при правительственной поддержке  инвесторами выступают российские и западные компании. Перемены могут затронуть также гостиничную недвижимость. Нехватка гостиниц в Москве и загруженность дорог делают актуальным строительство гостиниц при деловых районах Подмосковья, а также гостиниц и апартаментов при подмосковных офисах. Деловая гостиница в составе офисного или офисно-торгового центра значительно укрепляет связи с партнёрами из других регионов, а также собственными филиалами в них; работа командированных делается гораздо более продуктивной из-за экономии времени.
Пушкино Подмосковье
Пушкино Подмосковье
Фото 4. Фото 5.

Рынок торговой недвижимости в Подмосковье сегодня переживает бурный рост. Вполне возможно, что Московская область в ближайшем будущем станет самым перспективным регионом страны, опередив даже Москву. Как пойдет развитие Подмосковья дальше, зависит от нескольких факторов. Первый – это  понимание проблем и возможностей не только представителями бизнеса, но и власти. И второе, конечно же, возможность мыслить в масштабе планирования территории, а не только конкретных проектов.

 

Кира & Рубен Канаян,

ведущие консультанты компании «Юнион-Стандарт Консалтинг», г. Москва,
авторы книги «Торговая недвижимость: вызовы времени и перспективы»,
книги «Проектирование магазинов и торговых центров»
и книги «Мерчандайзинг»
Книги - ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ и ПРОЕКТИРОВАНИЕ МАГАЗИНОВ

Назад в библиотеку

За 20 лет работы
нашей компанией было
спроектировано
2 643 040 кв.м
торговой площади
в 11 странах

Россия Украина Белоруссия Казахстан Армения Грузия Латвия Литва Киргизия Монголия США

Осуществлены проекты для

134
торговых центров

45
розничных сетей

500+
магазинов

Кира Канаян, Рубен Канаян, Армен Канаян " Проектирование магазинов и торговых центров"

"ЗНАНИЕ – СИЛА"

2100 р.

ПРОЕКТИРОВАНИЕ МАГАЗИНОВ
и ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ

Заказ книги «Проектирование магазинов и торговых центров»

Что отличает книгу, так это глубина проработки темы. Тема непростая. В ней переплетены архитектура и дизайн, управление торговой точкой и маркетинг, потребительское поведение и покупательские привычки. Все перечисленное не поддается решению само по себе и в отдельности друг от друга. Все эти факторы взаимосвязаны, и эта взаимосвязь в книге Канаян очень отчетливо прослеживается.

Чем отличается книга Канаян от других? Тем, что они совершенно адекватно ставят во главу угла маркетинговые аспекты работы розничной точки, отталкиваются от месторасположения, формата, специализации магазина, особенностей потребителей. Такой подход гарантирует эффективность работы торговой точки.

Токарев Борис Евгеньевич
Директор Центра «Бизнес и маркетинг»
АНХ при Правительстве РФ


Торговая недвижимость 2100 р.

Книга «ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: ВЫЗОВЫ ВРЕМЕНИ и ПЕРСПЕКТИВЫ»

Заказ книги ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Книга «Торговая недвижимость: вызовы времени и перспективы» рассказывает о стратегиях девелоперов и розничных торговцев, о направлениях и форматах, которые будут востребованы до 2020 года. В книге представлено множество цифр и показателей из практики действующих объектов, результаты маркетинговых исследований и анализа, проведенного по ряду городов России и других стран. Особое внимание в книге уделяется технологиям работы: представлены подробные методики для девелоперов, управляющих торговых центров, а также для компаний, которые работают в торговых центрах – магазинов, предприятий сферы общественного питания, услуг и развлечений. Даются рекомендации по открытию новых объектов и повышению прибыльности действующих торговых центров и магазинов.


Скачать книгу «Мерчандайзинг»

Дорогие читатели!

В подарок от авторов
КИРЫ и РУБЕНА КАНАЯН
Вам предоставлена возможность

электронную версию бестселлера деловой литературы, книги «МЕРЧАНДАЙЗИНГ»

 

Попов Сергей, собственник магазина «Тёплое Море», г. Петропавловск-на-Камчатке

Прошло больше года со дня открытия нашего магазина на Камчатке, концепцию, проект интерьера, дизайн и логотип названия которого вы разработали блестяще. Это не только наше мнение, но так считают многие наши покупатели. За что мы всегда вспоминаем вас хорошим словом. Недавно ко мне приезжали родственники из Сан-Франциско, и они очень удивились и сказали, что такой магазин сантехники в Калифорнии-то редко встретишь.

У многих людей, которые попадают в наш магазин первый раз, появляется ощущение, будто они попали в другой мир. Магазин изнутри ассоциируется с чем-то современным, комфортным, спокойным, расслабляющим и в то же время заряжающим, положительно, эмоционально настраивающим на выбор товара и покупку.

Сергей Попов,
собственник
магазина «Тёплое Море»,
г. Петропавловск-на-Камчатке

ГЛАВНАЯ
КОНТАКТЫ
КАРТА САЙТА
Подписка на бюллетень РОЗНИЧНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ