2100 р. в наличии

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ:

Вызовы времени и
перспективы

© Кира Канаян, Рубен Канаян, Армен Канаян

Аннотация | Оглавление | Отзывы | Предисловие

Предисловие

Уважаемые читатели!

Перед вами наша новая книга о торговле и коммерческой недвижимости. Название этой книги не случайно. Мы начали работу над ней в период бурного роста рынков розничной торговли и торговой недвижимости, чтобы дать читателям информацию, столь остро необходимую для текущей работы. И сейчас, когда последствия финансового кризиса серьезно затронули эти две сферы бизнеса, и пришло понимание того, что рынок находится в стадии серьезных изменений, для многих наступил момент задуматься. Сегодняшнюю ситуацию мы характеризуем как «время реализма». Это не только период коррекции планов и концепций, но и время тщательной подготовки к новому этапу развития. Говорят, что закончилась эпоха легких денег, но точнее – закончилось время поспешных и необдуманных решений, рискованных проектов, бурного экстенсивного роста и эйфории. Известный миллиардер Дональд Трамп очень образно высказался о ситуации: «Время кризиса подобно отливу – сразу станет ясно, кто вошел в воду без трусов…». На рынке торговой недвижимости было сделано достаточно ошибок, и сейчас контроль качества проектов (маркетинговых, архитектурных, а также качества строительных работ) будет гораздо серьёзнее, чем раньше. Акценты сместились от увеличения количества торговых площадей к улучшению их качества, и успех могут иметь только очень профессиональные и проработанные проекты. Поэтому у участников рынка возросла потребность в эффективных технологиях и методиках, которые помогут проанализировать опыт прошлых лет и оценить существующую ситуацию. А также увидеть возможности завтрашнего дня, чтобы удержаться на плаву и в дальнейшем развивать свой бизнес.

К моменту написания книги наш опыт работы на рынке консалтинговых услуг составил 15 лет, и мы были очевидцами и активными участниками в процессе становления современной, «цивилизованной» розничной торговли и коммерческой недвижимости в России и странах ближнего зарубежья. За эти годы российский розничный рынок пережил несколько стадий развития. Опыт отечественных компаний очень богат, но неоднозначен. Есть впечатляющие достижения и неудачи, и мы будем рассказывать о реальных проблемах и возможных решениях, о проектах, в которых мы участвовали. В числе работ, которые проводила наша компания, был выбор направления развития территории, экспертная оценка проекта по заказу инвесторов, анализ и исследования, создание концепции, проектирование магазинов и торговых центров. Нам лично приходилось иметь дело с торговыми центрами различных типов и площади (от микрорайонного с арендной площадью 800 м2 до суперокружных, самый большой из которых имел площадь в 60 000 м2). Многие наши клиенты создавали торговые объекты «с нуля», и мы сотрудничали с ними с самой ранней стадии проекта. Но традиционно около половины наших заказов составляют проекты оптимизации и повышения эффективности работы. Причем не только «проблемных» магазинов и торговых центров, которые надо срочно спасать или переделывать на ходу, чтобы не задерживать строителей или проектировщиков. К нам обращались также компании, чьи объекты стабильно работали и приносили прибыль. Это неудивительно – ведь успешные компании не останавливаются на достигнутом и всегда заинтересованы в дальнейшем совершенствовании.

Эта книга – наш взгляд на отечественный рынок коммерческой недвижимости. В ней мы представили ряд методик, которые мы сами разработали и использовали в работе над проектами, и, конечно, осветили основные законы и модели, разработанные известными специалистами с XIX века по наше время. Читателям будет интересен зарубежный опыт (США, стран Европы и Азии), без которого понимание ситуации в своей стране и своем регионе просто невозможно, картина получится слишком узкой и однобокой. Страны и города, где мы работали, имели свои уникальные особенности, и мы считаем особенно важным рассказать, как технология может быть адаптирована к условиям конкретного рынка. Проводимые нашей компанией маркетинговые исследования постоянно давали нам актуальную статистическую информацию «с полей» и данные о том, как потребители воспринимают и оценивают торговые центры, развлечения и услуги, места работы и проживания. Некоторые ситуации мы рассмотрели на примерах и цифрах конкретных городов, действующих торговых центров и многофункциональных комплексов. Кроме этого, мы приготовили для читателей кейсы, в которых проблемы разбираются на примере вымышленных объектов. Данные для этих кейсов мы подобрали с методической целью, и совпадения с показателями реально существующих центров или сетей могут быть только случайными.

Торговые объекты мы будем рассматривать не только изнутри, но и снаружи – их место в структуре города, взаимодействие торговых объектов и окружения в процессе развития района, транспортных и пешеходных потоков. Первые главы книги посвящены современным проблемам девелопмента и комплексному развитию территории. Этот раздел будет, в первую очередь, интересен тем, кто участвует в стратегическом планировании: на уровне городов и регионов (руководителям и работникам администраций городов и регионов) и на уровне территорий и конкретных участков (инвесторам, владельцам девелоперских компаний, строителям и архитекторам). Затем, во втором разделе, мы осветим вопросы анализа и маркетинговых исследований для оценки конкурентной ситуации и существующих в городе ниш. Качественно проведенный анализ поможет определить, какие объекты недвижимости окажутся наиболее востребованными, избежать дорогостоящих ошибок и финансовых потерь. Особое внимание уделяется концепции и позиционированию торговых центров. Многие девелоперы, которые собираются возводить новые объекты или доводить проект до стадии открытия, сейчас понимают: для того, чтобы проект принес прибыль, он должен быть очень-очень грамотным, инновационным и даже уникальным. Какие-то недостроенные объекты приходится переделывать по ходу, существенно меняя концепцию (и, соответственно, планировку и даже порой конструктивные решения) в соответствии с изменениями внешней среды. А бывает, что удалось выгодно купить чужой «недострой» – с концепцией или без нее, но уж точно с чужими ошибками. Поэтому встает вопрос: можно ли использовать проверенные решения и тиражировать форматы? Или необходимо задуматься о перспективных концепциях торговых центров, каких еще не было в городе? Для того, чтобы помочь найти ответы на эти вопросы, мы расскажем о развитии форматов в торговле и недвижимости, об изменении значения якорных арендаторов и их притягательной силы, о способах «воспитания» местных операторов.

Третий раздел книги посвящен технологиям эксплуатации объектов торговой недвижимости. Мы расскажем о процессе формирования пула арендаторов для новых торговых центров и его изменении в действующих центрах, о текущих вопросах управления, а также о методах повышения эффективности центров. На управляющих сегодня ложится особая нагрузка: приходится решать множество задач и проблем, с которыми они прежде не сталкивались. Например, определение правильной политики арендных ставок и их корректировка, удержание арендаторов и совершенствование услуг для них, проведение текущего анализа ситуации и поддержание конкурентоспособности торгового центра. И, конечно же, борьба за посетителей, привлечение их в торговый центр. Иногда проблемы в торговом центре так громко заявляют о себе, что приходится прибегать к «операционному вмешательству»: реконструкции или реконцепции объекта. Поэтому тем, кто вчера лихо командовал бригадой уборщиков, техников и охранников, приходится садиться за книжки по маркетингу. А еще и изучать основы розничной торговли, чтобы понять, чем конкретно занимаются арендаторы, и почему к одним приходит толпа народа, а другие скучают и смахивают пыль с товара в пустых торговых залах. Самые тяжелые времена настали для тех, кто в своей деятельности руководствовался принципом «эффективности коровы» из известной шутки («поменьше кормить и побольше доить»). Коровы ведь могут издохнуть или убежать к другим хозяевам, которые умеют о них заботиться… Чтобы этого не произошло, надо своевременно и гибко реагировать на ситуацию.

В каждой главе книги есть блоки, предназначенные для владельцев и менеджеров компаний, которые работают в торговых центрах: магазинов, кафе и ресторанов, предприятий сектора услуг и развлечений. Мы постарались ответить на вопросы, которые нам часто задавали в процессе работы, и которые являются весьма актуальными: как руководству магазина (торговой сети) спланировать свою работу в перспективе, какие районы и торговые площадки будут иметь хороший потенциал, а от каких помещений лучше избавляться, как работать в различных типах торговых центров и стоит ли открывать в них новые магазины. Завершающая глава книги полностью посвящена оценке деятельности магазина и розничной сети. В ней мы представляем и иллюстрируем на примерах методику анализа, которую мы неоднократно внедряли в розничных сетях. В частности, показатели, которые помогут оценить отдачу с торговой площади, определить адекватность и справедливость арендной ставки, решить вопрос о сокращении площади или закрытии магазина.

Бизнесмены и политики, экономисты и религиозные деятельности, банкиры и артисты из разных стран сегодня активно дискутируют о том, по какому пути пойдет развитие экономики, и какой мир ждет нас в будущем. Отметим, что в этой книге мы не принимаем участие в спорах о путях развития общества и грядущем миропорядке. Наша задача – отобрать самые обсуждаемые сценарии и модели развития и предложить наиболее подходящие, на наш взгляд, решения для розничных торговцев и девелоперов. Как говорилось в пионерском призыве: «Будь готов! – Всегда готов!» План действий для любого варианта лучше обдумать заранее, тогда можно будет не тратить лишних сил и не упустить драгоценное время. И этот план должен учитывать все три горизонта планирования: краткосрочную, среднесрочную и долгосрочную перспективу.

Итак, рассмотрим вопросы развития коммерческой недвижимости с разных точек зрения – со стороны девелоперов и владельцев, городских властей, арендаторов и покупателей.

С уважением,
Авторы

Кира Канаян, Рубен Канаян, Армен Канаян